Cómo inscribir una hipoteca

Antes de empezar

• Necesitas rol REGISTRADOR en el Portal Gobierno
• El folio real del predio ya debe existir y estar ACTIVO
• Tienes la escritura o pagaré con cláusula hipotecaria firmado
• Datos del acreedor hipotecario (banco, persona física)
• Monto del gravamen (deuda garantizada)

Paso 1: Abre el folio real

1. Ve a GCYOT > RPP > Folios Reales
2. Busca el folio por número, dirección o clave catastral
3. Haz clic para abrir la ficha completa

Paso 2: Crea un nuevo trámite de hipoteca

1. En la ficha del folio, haz clic en pestaña “Trámites”
2. Haz clic en ”+ Nuevo trámite” (azul)
3. Selecciona tipo: “GRAVAMEN” (Hipoteca)
4. Se abre el formulario

Nota

Un “gravamen” en el registro es cualquier derecho que afecta la propiedad (hipoteca, embargo, servidumbre).

Paso 3: Ingresa datos del deudor (propietario)

El deudor es quien empeña el inmueble como garantía:

Campo	Descripción	Ejemplo
CURP/RFC	Identificadores del deudor	GÓMJ900405HDFRLR09
Nombre	Nombre completo	Juan García García
Teléfono	Contacto	5551234567

Nota

Si es el titular actual del folio, el sistema puede auto-completar.

Paso 4: Ingresa datos del acreedor (banco/prestamista)

El acreedor es quien tiene el derecho hipotecario:

Campo	Descripción	Ejemplo
Nombre/Razón social	Si es persona física o empresa	Banco del País S.A.
RFC	Registro Federal	BDP950101ABC
Tipo de persona	Física o Moral	Moral (Banco)
Teléfono	Contacto	0800-BANCOMX
Email	Para notificaciones	hipotecas@bancomx.com

Paso 5: Ingresa datos de la hipoteca

Completa la información del gravamen:

Campo	Descripción	Ejemplo
Monto del gravamen	Cantidad de dinero garantizada (centavos)	$500,000 (50000000 centavos)
Moneda	MXN (pesos mexicanos)	MXN
Tasa de interés	Si aplica (anual %)	8.5%
Plazo del préstamo	Cuántos meses/años	240 meses (20 años)
Fecha de escritura	Cuándo se firmó	15/03/2026
Notaría	Dónde se protocolizó	Notaría Pública No. 8
Número de escritura	Folio en notaría	54321/2026

Precaución

El monto debe ser en centavos (sin decimales). El sistema lo muestra en pesos pero internamente usa centavos exactos.

Paso 6: Define condiciones especiales (opcional)

Si la hipoteca tiene características especiales:

Opción	Descripción
Hipoteca de primer rango	Es el primer gravamen sobre el inmueble
Hipoteca de segundo rango	Hay otra hipoteca antes de ésta
Hipoteca con cláusula de aceleración	Si no paga, vence el préstamo completo
Hipoteca de bienes futuros	Garantiza deudas futuras también

Marca las que apliquen.

Paso 7: Adjunta la documentación

1. Haz clic en ”+ Adjuntar documentos”
2. Carga:
   • Escritura hipotecaria (PDF) - OBLIGATORIO
   • Pagaré o contrato de préstamo
   • Identificación del deudor (INE)
   • Identificación del acreedor (RFC constituido)
   • Otros documentos del crédito

Nota

Todos los documentos se cifran y se almacenan de forma segura.

Paso 8: Define el resultado de calificación

¿Cómo calificas esta hipoteca?

Resultado	Significado
INSCRITO	Hipoteca válida y completa, se registra inmediatamente
SUSPENDIDO	Falta documentación, se revisa antes
DENEGADO	Error encontrado, no se registra

Selecciona “INSCRITO” si todo es correcto.

Precaución

Si seleccionas INSCRITO, el banco queda acreedor hipotecario del inmueble. No hay pasos adicionales.

Paso 9: Revisa y confirma

Antes de crear:

1. Verifica:

   • ✓ CURP/RFC del deudor (propietario)
   • ✓ RFC del acreedor (banco)
   • ✓ Monto en centavos
   • ✓ Documentos adjuntos
   • ✓ Resultado esperado

2. Haz clic en “Ver resumen”

Paso 10: Inscribe el gravamen

1. Haz clic en “Crear inscripción” (botón verde)

2. El sistema:

   • Genera Asiento hipotecario: AS-{AÑO}-{SECUENCIA}
   • Crea la inscripción en el folio
   • Agrega el gravamen a la lista de cargas
   • Envía notificaciones a deudor y acreedor

3. Confirmación: “Hipoteca inscrita exitosamente”

Paso 11: Verifica el gravamen en el folio

1. Abre el folio de nuevo

2. Ve a pestaña “Gravámenes”

3. Verás:

   • Acreedor (Banco del País S.A.)
   • Monto ($500,000)
   • Asiento (AS-2026-00045)
   • Estado (INSCRITO)
   • Fecha de inscripción

4. En “Historial”, aparece la nueva inscripción

Carga sobre el inmueble

Una hipoteca inscrita afecta:

1. Búsquedas de título (cualquiera puede verla)
2. Venta del inmueble (el nuevo comprador hereda el gravamen)
3. Crédito adicional (límita hipotecas posteriores)
4. Ejecución (el banco puede vender el inmueble si hay incumplimiento)

Historial de gravámenes

Para ver historial completo de hipotecas:

1. Pestaña “Gravámenes” en el folio
2. Verás:
   • Hipotecas actuales (activas)
   • Hipotecas canceladas (pagadas)
   • Fecha de cada una
   • Usuario que las registró

Cancelación de hipoteca

Cuando el deudor paga la deuda:

1. Acreedor solicita cancelación de hipoteca
2. Ve a “Gravámenes > Cancelar”
3. El gravamen cambia a estado CANCELADO
4. Se registra la fecha de pago
5. El inmueble queda libre de este gravamen

Ver artículo: “Cómo cancelar un gravamen”

Impacto en ciudadanos

Para el deudor (propietario):

1. Recibe notificación de hipoteca inscrita
2. Verá en su portal: “Inmueble hipotecado”
3. No puede vender sin pagar la deuda
4. Debe hacer pagos al banco

Para el acreedor (banco):

1. Tiene garantía sobre el inmueble
2. Si hay incumplimiento, puede ejecutar hipoteca
3. Recibe certificados del registro

Certificado de hipoteca

Para obtener certificación oficial:

1. Abre el folio
2. Pestaña “Gravámenes”
3. Haz clic en “Descargar certificado” (PDF con QR)
4. El certificado incluye:
   • Datos completos del gravamen
   • Monto y acreedor
   • QR verificable
   • Firma digital

Hipotecas de segundo rango

Si ya hay una hipoteca:

1. Al crear una nueva, el sistema te pregunta: “¿Esta hipoteca es de segundo rango?”
2. Marca SÍ
3. La nueva hipoteca se registra en orden (primera, segunda, etc.)
4. Si el deudor no paga, el banco de primer rango cobra primero

¿Necesitas ayuda?

Si tienes dudas, escríbenos por WhatsApp o envía un correo a soporte@congob.mx.